Que vaut vraiment une propriété viticole?

Dans un contexte français où le prix des grands crus classés à Bordeaux ou des vignobles prestigieux de Bourgogne et de Provence ne cesse de progresser, et celui d'appellations plus chahutées de se déprécier, il est souvent difficile, pour acheteurs comme pour vendeurs, d'établir le bon prix. La MFR de Vayres (33), connue pour proposer des formations en alternance de la seconde au bac +3, prend l'initiative de lancer un cycle de formations on ne peut plus d'actualité, dès ce mois de février, intitulé "Comment évaluer le prix d'une propriété viticole?" Éclairages de Joël Schinazi, directeur de la MFR de Vayres et de Claude Mansart, directeur de France Luxe Business School.

Joël Schinazi, votre nouvelle formation résonne particulièrement dans un contexte difficile pour Bordeaux où beaucoup de vignerons s'interrogent sur leur avenir. Pourquoi cette formation?
Cette initiative est venue de deux choses : la rencontre avec Monsieur Christian Prat dit Hauret, qui intervient dans notre établissement, en gestion, dans nos différentes classes, et la multitude de rencontres avec des viticulteurs de la Gironde. Le contexte actuel, connu de tout le monde, entraîne certains propriétaires à se poser des questions sur l’avenir de leur propriété. Dois-je la vendre, préparer ma succession, arracher, louer ? La plupart des intéressés ne sont pas informés correctement. Avec Christian Prat dit Hauret, spécialiste en gestion de propriétés, et Claude Mansart, ainsi que Bertrand Blancheton, nous sommes arrivés à l’évidence de l’utilité de cette formation. Utilité dans le timing, dans le contenu, dans les problématiques et dans les solutions qui seront abordées.

Claude Mansart, vous dirigez France Luxe Business School et allez au travers de votre établissement, transmettre une multitude de savoirs. Quels sont les grands principes à maîtriser pour un vigneron vendeur et un néo investisseur acheteur? 
De nombreux viticulteurs se posent la question de vendre leur propriété mais il existe toujours des acheteurs investisseurs intéressés par le vignoble bordelais ! Ceci étant dit, du côté de l'investisseur, il doit bien analyser ses motivations d’achat, effectuer un diagnostic complet de la propriété, utiliser plusieurs méthodes d’évaluation financière, analyser la soutenabilité du financement. Ces différents points seront, largement, abordés durant la formation.

Du côté du vigneron vendeur, il ne doit pas céder à la panique. Sa propriété conserve assurément une valeur patrimoniale et stratégique importante. Il doit justement prendre le temps de croiser les différentes méthodes de valorisation pour en proposer la "fair-value" à l'instant t.

Joël Schinazi, vos formations s'adressent habituellement aux jeunes. Il est à penser que là, ce sont des vignerons ou des professionnels de la filière qui vont venir chercher de la connaissance. Nouvelle stratégie pour le MFR de Vayres?
Cela fait maintenant plus de 15 ans que la MFR a un public mixte en âge et en origine dans nos classes de BTSA Viticulture-œnologie, BTSA Technico-commercial vins bières et spiritueux ainsi que les licences commerce international et responsable qualité accueil des apprenants de 18 à plus de 50 ans. Plus de 25% de nos effectifs sont des réorientations scolaires après un parcours universitaire ou réorientations professionnelles pour des reprises d’exploitation ou autres.

Mais nous avons aussi décidé depuis quelques années d’augmenter le nombre de formations professionnelles courtes utiles pour les filières viticoles et commerciales. Bien sûr, nous réalisons les différents « certi-phytos » et autres formations nécessaires, mais il nous semblait utile de proposer des formations atypiques et spécialisées sur des thèmes peut ou pas proposés en Nouvelle-Aquitaine, voire en France.

Claude Mansart, en quoi les critères d'estimation d'une propriété évoluent-ils et nécessitent-ils de se remettre toujours à niveau?
Évaluer une propriété est complexe et acheter ou vendre sont des décisions importantes ayant de fortes incidences sur l’avenir des acheteurs et des vendeurs.

La valeur stratégique d'une propriété peut dépendre de facteurs changeants comme par exemple la capacité d'un acheteur potentiel à ouvrir un nouveau marché ou encore sa capacité à mieux exploiter des synergies comme l'œnotourisme, par exemple, qu'il pourrait mieux développer sur la propriété.

Joël Schinazi, d'autres projets de diversification comme celui-ci sont-ils à prévoir?
Oui, en tant qu’établissement scolaire reconnu par les filières viticole et commerciale et dont le conseil d’administration est composé de beaucoup de parents qui sont des professionnels, nous avons la chance d’avoir une expertise assez fine des besoins et, par conséquent, de travailler sur la proposition de formation en adéquation avec les réalités professionnelles. C’est le cas pour cette formation sur l’évaluation des propriétés viticoles, mais nous allons très vite proposer des formations sur l’œnotourisme du luxe, la gestion de conflit dans le management des exploitations …

Le partenariat avec France Luxe Business School facilite le développement de ce type de formations sur le territoire et le carnet d’adresses de plus de 1200 maîtres de stage et d’apprentissage de la MFR devrait permettre de continuer à proposer des thèmes innovants. Le travail d’ingénierie est fait en liaison avec Vivea et Ocapiat, qui sont des organismes finançant tout ou partie de ces formations.

La prochaine formation aura pour thème le luxe. Cette formation de 7 heures permettra d’accompagner les propriétaires et les personnels dans la mise en œuvre des prestations haut de gamme afin de créer une relation client unique et très qualitative avec le client. La formation vise à ancrer une culture de la haute qualité de l’hospitalité au sein de la propriété tournée vers la recherche d’une expérience inoubliable pour le client, fondée sur les notions d’excellence et d’émotions. Cette formation sera réalisée par Bertrand Blancheton, doyen de l’université d’économie de Bordeaux et spécialiste du luxe.

Claude Mansart, en quoi le besoin d'échange sur ce thème est-il plus nécessaire à Bordeaux qu'ailleurs?
Comme cela a été évoqué précédemment, il y a un contexte dans le bordelais. Mais c'est un sujet qui peut intéresser tout le vignoble du pays. La méthodologie décrite dans la formation est universelle à tout le vignoble français (sauf une partie du champagne, en raison des liens particuliers qui unissent les grandes maisons et les viticulteurs). 

D'ailleurs FLBS a pour projet de proposer la formation "Comment évaluer le prix d'une propriété viticole?"  à distance, et sur d'autres thèmes connexes, qui soient ainsi accessibles à tous les propriétaires et investisseurs français.

Ces formations sont dispensées les 8, 9 et 12 février. Plus d'informations auprès de  a.jarry@mfr-vayres.fr